青山鎮康橋學區房產管家-蔡子宣

打炒房、通膨與升息 房市憂量價雙縮 《平均地權條例》成打房殺手鐧，加上經濟展望不佳、通膨等外部影響，2023年房市量價都將逐步收縮！政大地政系退休教授張金鶚指出，房市利空因素籠罩，預期未來房市價量都將逐步收縮。不動產開發公會也呼籲，房市景氣萎縮對中小建商影響大，呼籲政府放寬土地融資的管制。 「房市投機性需求受到打擊，但目前有錢人還是很多，所以投資性需求還是存在，」前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰受訪時指出，未來房市雖有量縮價跌的狀況，但因為台商回流帶動資金回流、政府前瞻計畫也將大量預算投入公共建設，台北或新北等精華地區的房價跌幅不大，尤其蛋黃區房價可能漸漸維穩。 立法院今年1月三讀通過《平均地權條例》部分條文修正案，為打擊房屋炒作行為，讓房屋回歸居住使用而非投資標的，主要修法要點包括「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「建立私法人購買住宅許可制」與「解約申報登錄」等。 買房時機指標走揚 根據中央大學台經中心最新發布的1月消費者信心指數，其中分項指標「未來半年購買耐久性財貨時機」指數回升至100點之上，水準轉為「偏向樂觀」，「購買房地產時機」的指標也走揚。 台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真也指出，因為國內經濟狀況持續趨緩，民眾實質經常性薪資也出現下降；貸款成本高漲，增加民眾買房成本；加上《平均地權條例》三讀通過，居住正義的議題將驅使政府對於房市政策持續採取動態性調控措施，尚無鬆綁的機會，都造成房市前景混沌不明的狀況。 價量都逐步收縮 政大地政系退休教授張金鶚也於臉書指出，房市從去年第四季出現明顯反轉變化趨勢，各地區銷售率明顯萎縮。然而，去年第四季房市反轉現象，尚未受到「平均地權條例」修法通過影響，此法案後續衝擊值得繼續關注。 未來房市發展，面臨通膨、土建融資金緊縮、金融市場震盪及平均地權條例修法三讀通過等不利因素，買賣雙方價格認知差距擴大。由於經濟展望持續下修，央行升息，平均地權條例修法上路，加上總統大選前哨戰干擾等利空因素籠罩，預期未來房市價量都將逐步收縮，業者與消費者都應審慎保守因應。 中小建商受重創 不動產開發公會全聯會理事長楊玉全4日也於記者會表示，平均地權條例修法通過，今年房地產景氣必然萎縮，預計今年新成交量可能會較2022年減半，房市衰退對中小建商影響最大。 他指出，尤其在土地融資方面，最新法規規定，目前土融資要求18個月內要動工，但建案從購地至取得建照開始動工，都要經過許多冗長的行政程序，一年半內要動工並不容易，且如果建商沒有在一定期限內動工，銀行就要逐步收回貸款，讓中小型建商資金吃緊，成本增加，呼籲「政府鬆綁土融管制」。

新店房產 預售禁換約不溯既往，沒便宜可撿了？ 中時新聞網04:102023/01/14 立法院院會10日三讀通過《平均地權條例條文修正案》，內政部代理部長花敬群12日首度表示，已簽約的預售屋，不會被溯及既往，13日遭立委批公然違法大開後門、民進黨是在打假球欺騙年輕人。對此，內政部強調，預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折。 內政部說，依據立法院三讀通過的「平均地權條例」規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」所以在該條規定施行後，簽訂預售屋買賣契約的買受人，均將受到限制換約轉售規定的管制，可有效阻斷投資客未來再利用先簽約後換約的手法進行預售屋炒作。 內政部說，至於規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」，因在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定，且禁止換約對買受人確為重大限制規定，不宜單純僅以行為管制視之。 因此內政部表示，基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，該法施行前的契約可再為轉售。但在規定施行後，如因換約轉售而取得預售屋契約的第三人（即新的「買受人」），仍必須適用不得讓與或轉售的規定。 另對於各界關切這次修法通過的私法人購屋許可制規定，內政部指出，將於近期會同相關部會與中小型建商業者，進行座談並聽取意見，後續在子法擬訂時亦會徵求各界建議。

新店房產 房市寒流 引爆都更棄守潮 立院今（9）日可望就《平均地權條例》修法草案三讀，若通過恐成壓垮整合中都更案的最後一根稻草。業界估，近期無人願意接手的「流浪都更案」較過去暴增二、三倍以上，新法上路後「都更棄守潮」將愈加明顯。 中力都市更新總經理戴雲發指出，近期都更、危老改建確實進入「停滯期」，主因通膨帶來高營造成本，加上銀行升息、打炒房政策等都影響房市買氣，造成很多洽談中的都更案卡關、破局，這是過去鮮少發生的情況。 建商表示，過去整合完成、主動來找建商合作的都更案一年頂多二、三件，近期是每個月都有七、八件整合好的都更案來洽詢接手的可能性，「流浪都更案」較過去暴增至少二、三倍；試想，開發商在前有高營建成本的壓力，後有買氣不濟的困境，兩面夾殺下，多數同業寧可縮手、不做了。 以全案管理方式洽談都更案，這樣的模式建築業界鮮少有建商願意耕耘，主因獲利模式建立在技術服務費用，而非建案分配比例所產生的利潤上，加上地主對此模式也較陌生，過去接案多採口碑介紹，不過近期持續接到「流浪都更案」主動前來洽談，顯示高營建成本已造成市場上進行中的都更案破局大幅增加。 新北市不動產開發公會副理事長暨新潤機構董事長黃文辰坦言，近期確實有多筆都更案前來主動洽談合作，不過內部評估過後發現可能虧本經營，「決定推掉、不接了」。 近期北市有天母都更案主動來洽談，但試算後，實施者（建商）每坪成本就要100萬元，原先初估若每坪售價達120萬元，以五年完成、合理利潤二成來算，每年僅賺4%還有微薄獲利，但現在政府強推高爭議性的《平均地權條例》修法闖關，嚴重衝擊市場信心，在房市買氣能見度低之下，且未來該案每坪售價恐不到120萬元，加計建案後續還需支付代銷等相關費用，仔細評估後，「實在做不下去，決定不接了」。 高建築成本之下，市場上尋求接手的「流浪都更案」大增，若政府強行通過此次高爭議性法案，接下來不僅會誤傷自用客戶，且房市供給量若受阻，房價更難有效鬆動，尤其市場買氣低落，政府努力推動的都更、危老改建案更難以執行，今年「都更棄守潮」將持續擴大。

新店房產 出售合建分屋 房地合一稅率45％變20% 危老都更盛行，不少屋主選擇與建商合建分屋，若土地是在2016年持有適用舊制，房屋則是在2016年以後蓋好適用新制，未來出售時，房地合一稅該如何申報？ 正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，關於房地合一稅稅率，合建分屋是沒有45%、35%的適用，原則上是獲利的20%計算，如果土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15%計算房地合一稅。 假設土地是2016年以前持有，因屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。而房屋是在2016年以後蓋好，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，得要繳納房地合一稅。 鄭文在說，若未來要出售土地+房屋時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。 至於，房地合一稅的稅率則以20%計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，如果超過10年以上，房地合一稅率則以15%計算，並不是以房屋建築完成日期計算，也算是合建屋主的小確幸。 房屋獲利=售價-成本-費用（取得、改良、銷售）。售價指的是拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。 1.取得費用：包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等。 2.改良費用：包括裝修房屋等費用。 3.銷售費用：例如仲介費，或是買賣總價3%計算的費用（最高以30萬元計）。 如果，房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10%的優惠稅率。

新店房產 打房最重的一拳，房價會降嗎？ 祭出5大重拳遏止炒房，包括： 限制換約轉售。 重罰炒房行為，最高可處新台幣5000萬元。 增訂檢舉獎金制度。 私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉。 解約申報登錄。 房產業者認為，這是政府推行打房政策以來，效果最重的一手。 《平均地權條例》什麼時候會三讀通過？何時上路？ 《平均地權條例》最快將在2023年1月進行三讀，內政部代理部長花敬群表示若順利通過，希望有機會在3個月內完成子法並上路實施，越快越好。這是為了健全市場，並非短期打房階段性措施。換句話說，不會設定落日時間。 外界推估，《平均地權條例》正式上路的時間應落在2023年4月、5月左右。 《平均地權條例》實際會影響到哪個族群？ 《平均地權條例》修正草案通過後，將遏止投資客炒作預收屋、建成屋的行為。 (來源：Dreamstime) 此次《平均地權條例》修法限制預售屋及新建成屋換約轉售，將遏止投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」的意願，減少可拉抬買氣與價格的客戶，進而讓建案回歸正常的市場價格供需機制。 住宅週報社長陸敬民表示，很快就會看到投資人調低價格求售，原本加價300萬出售，降至100萬、30萬，甚至最後平盤求售。 其實在修法前，投資客基於預期心理，已經出現「逃命潮」，預售屋轉售件數就已經大幅上升。根據永慶房屋公開數據，統計各房屋買賣網路平台，發現預售屋轉售件數在2022年4月《平均地權條例》送入立院後就開始增加，如2021年11月預售屋轉售數量為1萬6074件，2022年6月卻增至1萬9945件，增幅約24.1%。 台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳表示，若法案通過，房市硬著陸機率將增加，但是買方的觀望程度可能會更高。他也坦言，「從2022年第4季就明顯看到物件的交易數量往下降，對房價確實產生影響。」 《平均地權條例》修正草案若三讀通過，房產專家怎麼看？ 政治大學地政系退休教授張金鶚接受媒體訪問時表示，「房價本來就該降下來，這是臨門一腳。」他指出台灣高房價所得比有3大主要原因： 資金寬鬆、利率偏低。 投資炒作、有利可圖。 民眾預期心理「房價雖不合理，但還會再不合理」。 張金鶚分析，觀察當前房市，市場供過於求越來越明顯，市場力量將逐漸發揮；加上央行利率逐步上升，全球資金緊縮，房價只漲不跌的預期心理將逐漸調整改變。加上平均地權條例修法預期通過，抑制投資炒作行為。在此3推力下，將逐漸改變原先3大房價上漲的因素，直言：「未來房市反轉不景氣將越來越明顯。」他預計法案通過後，半年內房價就會慢慢降下來。 《平均地權條例》為什麼會有修正草案？ 《平均地權條例》修法是內政部為引導不動產市場正常發展所推行的修正草案。 (來源：Dreamstime) 根據行政院於4月7日發布的新聞稿，這次修正草案是內政部為引導不動產市場正常發展，防止私法人*投資炒作、防杜虛報價格、阻斷契約轉售牟利等行為，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。 *編按：私法人是基於民法、公司法成立的法人組織，與國家、地方自治團體、行政機構的公法人不同。 《平均地權條例》修正草案改什麼？5大重點一次看 行政院4月7日的新聞稿亦整理這次修正草案的5大重點： 1.限制換約轉售 預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。 2.重罰炒作行為 明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。 3.建立檢舉獎金制度 民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。 4.管制私法人購屋 增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 5.解約申報登錄 預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元，並得按次處罰。 一審通過的《平均地權條例》修正草案，與政院版有哪些不同？ 1.調整地價評議委員會的成員組成 《平均地權條例》第四條原為： 「本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。」 此次一審版本改為： 「針對縣市政府組織的各地方地價評議委員會，其中組成成員部分，由相關機關代表及地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫等領域專家或相關民間團體組成，而專家學者與民間相關團體代表不得少於委員總數的二分之一，任一性別委員、不得少於委員總數三分之一。」 2.增加預售屋、新建屋轉讓第三人規定 針對《平均地權條例》第47條之4第1、3項規定，預售屋或新建成屋買賣契約不得讓與或轉售第三人條款部分，增訂： 「直轄市、縣市政府主管機關可向買受人、銷售預售屋及新成屋者，或相關第三人要求查詢、取閱有關文件，並提出說明，受查核者不得拒絕、規避。另外關於預售屋銷售買賣、簽訂、解除、變更或轉讓的契約書，直轄市、縣市政府主管機關可向買受人、銷售預售屋及新成屋者，或相關第三人要求查詢、取閱有關文件，並提出說明，受查核者不得拒絕、規避。」 3.移除炒房行為之「從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為」 原先行政院版定義炒房行為樣態的相關條文中，列出4項，包括： 以電子通訊、網際網路...等散布不實資訊，影響不動產交易價格。 與他人通謀或虛偽交易，營造不動產市場活絡假象。 自行、以他人名義或集結多數人，連續買入或加價轉售不動產，明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。 從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為。 其中，第4項「從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為」，因部分立委認為該條款規定過於自由心證，因此在此次修法先移除。 回顧2022年政府打房政策 近2年來，政府不斷祭出打房措施，進入2022年後，打房的力道逐漸加重，尤其此次《平均地權條例》草案若通過三讀，更能抑制投資客的炒作行為。 1.央行制定購地貸款4大規範 1月13日，央行延續前一年購地貸款成數降為5成，1成為動工款的條款，增訂出4項授信規範，並籲請金融機構將其納入內部稽核及查核重點。 針對「借款人應切結於一定期間內動工興建」之規範，有關「一定期間」認定，最長以18個月為原則。   一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。   金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限。   金融機構應落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。 2.金管會調整銀行風險權數 2月17日，金管會宣布調整包含以下5種銀行抵押貸款適用的風險權數： 法人戶購置住宅 自然人3戶以上 購地貸款 餘屋貸款 工業區閒置土地 受此次風險權數調整所影響的族群為銀行業者，因為放款提高成本，將影響到銀行的放款意願。 3.央行4度升息 2022年，歐美國家爆發高通膨，中央銀行為跟進美國聯準會（Fed）腳步、抑制國內物價飆升，全年央行共4度升息：3月升息1碼、6月升息半碼、9月升息半碼，12月再升息半碼，共升息2.5碼（2.125%）；重貼現率、擔保放款融通率、短期融通利率也在這4次央行升息中跟著調升。此舉將影響購屋房貸利息，對房市產生一定的影響。    

新店房產央行再升息、房貸利率逼近2% 專家：房市不跌神話即將瓦解 央行今（15）日經理事會決議通過，宣布再度升息半碼（0.125個百分點），累計今年連續四度升息，利率共調升了2.5碼（0.625%），民眾關心的房貸利率，也即將叩關2%利率水平。房仲業者試算，若以央行公布五大銀行10月平均房貸利率1.827%計算足額反應之利率，房貸利率將達到1.952%，顯見升息循環啟動前後的貸款負擔差距越來越大。 五大行庫3月份平均房貸利率1.378%，此時利率尚未反應升息幅度，央行自3月底到9月連續升息2碼後，10月五大行庫平均房貸利率來到1.827%，倘若貸款1000萬元，以20年期本息均攤方式繳付房貸，1.378%每月須付47,969元的貸款本利和，1.827%每月負擔增加至49,773元，每個月差2,077元，一年多了將近2萬5千元，如今再升半碼，利率有機會來到1.952%，同樣貸款條件，每月負擔50,361元，與升息前相比每月增加2,665元，一年多付約3萬2千元，相當於小資族一個月的收入。 觀察五大銀行平均房貸利率，在2008年以前才有超過2%的水平，換言之，利率有將近14年的時間都在低檔，因此買方對央行今年急速升息難以適應，房市交易陷入膠著，買方期待降價，但通膨、物價上漲支撐著新屋價格不墜，僅零星建案傳出降價，且房地合一2.0拉長投資置產的閉鎖期到5年，中古市場賣方若無資金壓力也偏觀望或惜售，讓利空間有限，房市價量難以突破。 展望未來，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，升息半碼雖然幅度不大，但今年累計升息四次，溫水煮青蛙已經讓有貸款的民眾大喊吃不消，雖然房貸利率仍在歷史低點，但調升政策利率背後牽動包含土建融、以房養老，壽險業投資不動產標準等，不動產結構產生質變，面對2023年景氣不佳，投資自用雙殺下，房市表現很難樂觀。 除了升息，近期平均地權條例捲土重來，房市利空不斷，全球（4540）居不動產情報室總監陳炳辰認為，抵擋不了全球升息態勢下，升息早已非單純房市調節因素，不過，若近期的平均地權條例通過，雖不見得即刻實施，信心亦會有所打擊，可能再加快新案建商與成屋賣方價格軟化的時辰表。 房貸利率2%的意義代表貸款千萬元的民眾，分30年本利攤還，每月要繳納接近3.7萬元，可能高於不少20-30歲內勤行政職員的月薪，若顧及生活水準，月薪至少得來到7、8萬元才有資格購置這樣的房產，不論是投資客、小資族自住族群，其實都不算輕鬆，總之，在總經帶動房市走空、升息、打房政策多管齊下，過去房價如鐵板一塊、國內房市只漲不跌的神話，恐怕很快就可以見到瓦解。